近几年，不管是传统地产行业，还是影视、旅游，甚至出版、IT行业内的龙头，都纷纷拿地进军文化地产领域。这其中既有政府的大力投入，也有民间资本的汹涌澎湃。文化产业园区、影视基地、养老地产等五花八门的文化地产概念都要在盛宴中分一杯羹。
然而，公开数据显示，在上万个文化产业园中，名副其实的微乎其微；全国近千个影视城、影视基地只有5%可以盈利……热潮退去，文化地产“鬼区”“空城”的问题浮出水面。面对大量的项目空置，是发展思路不对还是模式存在问题?本期专题将针对国内文化产业园、影视基地、养老地产的“鬼区”“空城”问题，揭示激烈竞争的背后，究竟有着怎样的资源浪费?它们的出路又在哪里?
文化产业园区“超额超配置”
北京新元文智文化咨询公司是一家专注于文化产业研究的机构，园区经营业态也为他们所关注。在其近期进行的全国文化产业园区调查课题中，调研结果直接揭示了目前国内文化产业园区“超额超配置”的现状。
根据推算，全国各类文化创意产业园区总建筑空间面积高达2.6亿平方米。全国目前有70多万注册文化企业，如果每个文化企业平均需要建筑面积为200平方米左右，则园区建筑面积约是所有文化企业需要的两倍。而按照一些城市现状考量，大多园区最多约有六至七成文化企业在园区集聚，则园区所产生的建筑面积是文化企业实际需要的3倍左右。因此可得，国内文化产业园区将出现大量空闲建筑，或有以文化产业园区的名义发展其他产业的情况。
“22院街”艺术区是北京一个艺术与时尚相结合的商业街步行街，秉承让生活走进艺术、让艺术融入生活的经营理念，园区的最初构想是由国际画廊、各类艺术机构、拍卖公司、艺术家工作室、创意型餐饮、酒吧及相关配套业态组成。然而目前“22院街”只有四五家画廊，并且没有具有较强行业影响力和较高艺术水准的大型机构，同时，艺术与商业往往在这里此消彼长。可能由于宣传不够、交通不便，来这里的人大多是小圈子里的艺术爱好者，如今它已经成为一座人气不佳、悄无声息的艺术区。
按照最初规划，除进驻的画廊、艺术机构，“22院街”艺术区还将为艺术家们提供工作室，艺术区地下近2万平方米的空间就被规划为“画家村”，建筑风格也拟全部按照艺术家工作室、创意类工作室的标准全新建造，可谓是专门为艺术家们设计的。但现实是，艺术区地下空间的利用率并不高，不少房间大门紧锁，漆黑一片；正在使用的房间大部分也是摄影工作室，画家的工作室寥寥无几，其南侧建筑群地上地下空间的入住率已有八成，但已租出去的地下空间里，有不少屋子都是当作展厅，只在展览时启用。
无独有偶，地处武汉市江夏区的谭鑫培文化园占地3600亩，该园区的初始规划是为纪念中国京剧“谭派”艺术的开宗立派大师谭鑫培，奔着打造中国最大的京剧文化主题公园而去。
但在目前的经营中，文化园内谭鑫培古戏楼因演出成本高昂陷入经营停顿状态，用5000万元打造的“全国最大古戏楼”因此被“打入冷宫”，只有两个工作人员负责日常维护。
谭鑫培文化园之所以陷入典型的烧钱多、回本慢、盈利难的规划失败局面，一大原因是当地政府及开发商高估历史资源，制造文化泡沫。园区的维护费每年都在400多万元，实现盈利收回目前来看尚为遥远。另外，在几年来的经营中，谭鑫培文化园一直处于“有园无戏”的状态，成为一个孤悬在江夏区的文化项目，园内及周边没有其他业态，其产业链条也没办法拉长。而它的收入目前单靠收房租，由于建设耗资巨大，致使其建成后租金又过高，不少企业望而却步，最终其企业入驻率也非常低。而作为一个健全的产业园区应有的信息、法律、投融资在内的增值及孵化服务，该园区也没有此类配置。
园区“空城”五大原因
很多园区陷入“空城”危机，一是因为没有准确把握园区的市场竞争环境。园区运营者单从园区自身的产业定位、产业前景、园区的优惠政策等来看，对文化企业具有一定的吸引力，但园区建设者在规划时，没有准确做出市场竞争程度和企业需要饱和度分析，即园区建设没有找到所特有的在人才、品牌、氛围、消费市场等方面的竞争优势，市场的竞争程度也没能充分了解。如北京的宋庄具有浓厚的艺术氛围、798具有较高的知名度，因为二者均具有较强的艺术消费市场和健全的艺术流通渠道。只有具备一定的核心优势，才能有效吸引和融合企业资源。
