二手房交易时，经常出现“买方不敢先付款、卖方不愿先过户”的现象，如果遇上“黑中介”卷款逃跑，买卖双方更是损失惨重。怎么办？
本月10日起，政府将在二手房交易中充当“支付宝”角色，即买卖双方交易二手房达成协议时，买房人将购房款存至政府指定监管账户，待交易完成、新房产证发放给买房人后，购房款再支付给卖房人，避免以往由中介代管资金或买房人直接支付给卖房人所引发的问题。这是昨日郑州市住房保障和房地产管理局发布的《郑州市存量房网上交易和结算资金管理办法》及实施细则中透露的。
【新政】政府充当“支付宝”
目前，上海、深圳、南京、济南、长沙、青岛、南昌、苏州、日照、无锡等城市都实行了二手房网上交易和结算资金监管，这一政策已成为保证二手房交易安全和透明的重要举措。
郑州市房管局市场管理处副处长董国彩介绍，郑州市采用的是政府监管模式，由郑州正信住房置业担保有限责任公司（简称正信担保）作为郑州市二手房交易结算资金的交易保证机构，在银行开设交易资金托管专用账户，专门用于交易资金的存储和支付。交易结算资金开户行、专用账号向社会公开。
正信担保是郑州市房管局下设机构，经郑州市政府批准成立，并在建设部备案。
为了保证监管资金的安全，监管资金专用存款账户不能支取现金，所有权属于买卖双方当事人，独立于正信担保固有财产及其管理的其他财产，不属于交易保证机构的负债。交易资金监管只针对交易房款，不含办理房屋过户涉及的各项税费。
程序不繁琐，利息照常付
“与现行的二手房交易程序相比，新政实施后仅增加了一道确认程序，交易双方需要多带一份资金监管证明。”郑州市房屋产权登记发证中心私房科科长李健刚介绍，资金监管后，交易双方真正实现了“钱证两清”，避免了交易中可能存在的风险，可以让买房人更快拿到房产证，卖房人更快拿到房款。
资金监管是由政府提供的一种免费服务，正信担保在二手房交易时实行的资金监管，不收取买卖双方任何费用。买房人将购房款打入专用监管账户后，如果房产过户手续完成，利息将和购房款一起划入卖房人账户；如果不能完成房产过户手续，利息将和购房款一起退回买房人账户。
三种方式交存监管资金
董国彩说，二手房网上交易结算资金实施全额监管，包括首付款和银行发放的抵押贷款，以及一次性付清的全额房款。监管资金存入专用账户有三种方式：一是到房管局大厅监管受理窗口POS机存入，由工作人员出具存款凭证；二是持现金到银行网点存入，由银行出具存款凭证；三是通过网银存入，需要到相应的监管账户开户银行打印存款凭证。
按照规定，买卖双方为亲属的，可选择免除监管。同时，房屋转移登记中的继承、赠与、交换、强制执行、拍卖所得的房屋，不实行二手房网上交易和结算资金监管。
【利好】化解买卖双方“信任危机”
郑州市民严先生最近一直在为卖房的事儿幸福地烦恼着，由于他的房子位置、环境都不错，因此在网上发布信息后，打算买他房子的人很多。经过多方比较，严先生与其中一位买主谈好了价格，但在交割房款上产生了分歧。严先生提出到房管局办理手续当天要付完全款；买房人却担心严先生收钱后，不配合办理过户手续，只同意在领证当天结清房款。为了维护各自利益，双方多次协商但达不成共识，最后只好放弃交易。“在二手房交易中，由于买卖双方都不放心，无法就房款交割和产权转移的方式达成一致，最终导致交易未达成的事例屡见不鲜。”董国彩说，“一手交钱、一手交货”是买卖双方都能接受的一种安全交易模式，但现实中办理房产过户手续肯定不是一天就能完成的。
新政实施后，二手房交易资金由政府监管，使得交易过程更加安全，将有效避免以往在二手房交易中出现的因付款办证“时间差”导致纠纷的发生，化解以往“买方不敢先付款、卖方不愿先过户”互不信任的矛盾。
中介不能挪用交易资金
董国彩举例说，合肥市桃园房产曾被合肥市评为“放心中介”，注册资金4000万元，在合肥拥有60多家营销网点，月销售额上亿元。桃园房产收到买房人房款后，会利用预先设置的合同条款“合理”占用资金一段时间，作为其代理销售一手房的保证金等支出。2005年7月，桃园房产代理的楼盘全面滞销，导致其资金链彻底断裂，合肥市300多位市民的4000余万资金被骗挪用，房款无法追回，众多二手房买卖当事人蒙受巨额损失。类似案例在深圳、天津等城市都有发生，多人损失惨重。
由于买卖双方互不了解，通过中介买卖房子时，常常会把房款交给中介保管，但是这样做是有风险的。
实施资金监管后，经纪机构不能代收代付客户交易资金，避免了中介公司挪用客户资金的发生。
“黑中介”无处遁形
王老师欲卖掉自己的一处房产，通过门口的一家中介发布售房信息后，很快有业务员与他联系，说一名陆先生愿意买他的房子。双方迅速达成协议，约定成交价为32.5万元，首付20%，余款两个月内付清。王老师拿到首付款后，将过户资料交给了中介，不料房子过户后，陆先生以此房为抵押，从银行贷款26万元后和中介一起消失了。眼看房子被银行拍卖已成定局，王老师的房款却难以追回。“二手房交易资金监管还有一个好处，是‘黑中介’从此无处遁形。”董国彩说，按照要求，房产中介从事二手房网上交易业务，必须取得房管部门的注册认证资格。以前“黑中介”一台电脑、两个人，就吹嘘代办二手房交易业务的情况，再也不会发生了。
目前，郑州市有200多家备案的房产中介，新政实施后，房产中介市场将会大洗牌。
问题前置减少纠纷
按照原来的二手房交易模式，如买方需按揭贷款，只有办理完产权过户后，用新的房产证办理抵押登记，银行领取他项权证以后才可进行放款，这样，若卖方尚未取得交易房款，产权却已过户，且买方已用其办理抵押登记，银行取得了该房产的他项权利，若银行贷款审批或发放贷款环节出现问题，对交易双方都会产生麻烦，进而引发合同纠纷。
董国彩说，新政实施后，资金监管业务实行全额监管，如买方客户需要贷款，需提前联系银行申请贷款，全部交易资金到位后，才可进行产权过户。从而确保买方能拿到新房产证、卖方能拿到全额交易资金，同时，银行可以拿到房屋他项权证。不但减少了交易双方不必要的争议，而且还保证了银行信贷资金安全。
